Nastavit správně prodejní cenu nemovitosti je jeden ze základů úspěchu při prodeji nemovitosti. Pokud prodávající cenu nastaví příliš nízko, prodá sice rychle, ale za méně, než by mohl dostat. Pokud cenu nastaví příliš vysoko, inzerát nevzbudí zájem kupujících, nemovitost je v nabídce celé měsíce, prodávají je nakonec nucen zlevňovat.
Čeho se tedy vyvarovat při prodeji nemovitosti
- Dobrá rada sousedů, příbuzných, známých
Toto je snad nejhorší chyba při nastavování prodejní ceny. „Lojza povídal, že se stejné byty prodávají za 6 milionů“. „Soused teď prodal dům za 9 milionů“. „Pepo, nebuď hloupý, za to musíš dostat pět mega“. Prodávající často podlehnou iluzi o ceně jejich vlastní nemovitosti. Ta je navíc ze všech nejlepší. Tak se cítí každý majitel, který si nemovitost přizpůsobil k obrazu svému, a tudíž se mu nejvíc líbí. Nikdy nedejte na podobné nepodložené domněnky. Soused vůbec nemusel prodat za tolik, za kolik inzeroval. Přizná vám, že musel zlevnit? Odkud Lojza ví, jakou hodnotu mají momentálně nemovitosti v dané lokalitě?
- Inzerce
Prodávající si rádi „ověřují“ cenu na základě inzerce podobných nemovitostí v dané lokalitě. Ačkoliv se to zdá na první pohled logické, je to další chyba při stanovení prodejní ceny. Nemovitosti v inzerci se často prodávají i o desítky procent levněji. Nebo s vysokou cenou leží v inzerci několik měsíců a nic se neděje. Prodávají bez zkušeností také nedokáže posoudit, co odlišuje jeho a inzerovanou nemovitost. Jaké faktory přidají nebo naopak uberou nemovitosti na ceně.
- Nákladová metoda
Někteří prodávající uvažují způsobem: koupil jsem nemovitost za 6 milionů, milion jsem do ní investoval, tak chci 7 milionů. Tato metoda, bohužel, na realitním trhu absolutně nefunguje. Pokud máte štěstí, a realitní trh je vysoko, dostanete za nemovitost mnohem více, než jste do ní investovali. Může se stát i opačný případ a za nemovitost dostanete méně, než byly vaše náklady. Kupujícího vaše náklady nezajímají. Jediné, co ho zajímá je, jakou má nemovitost „užitnou hodnotu“ pro něho samotného.
- Ocenění od odhadce, který neprodává
Odhady od certifikovaných znalců mají několik výhod:
- Odborná kvalifikace znalců, znalost metodiky kalkulace a příslušných zákonů (daňový, realitní, stavební zákon)
- Obdržíte posudek podložený podrobnou kalkulací
- Odhadce vás nepotřebuje přesvědčit o nereálně vysoké ceně, abyste mu svěřili prodej nemovitosti
Nevýhodou odhadců je, že se nezabývají obchodem s realitami. Data o prodejích získávají z cenových map až s několikaměsíčním zpožděním. Na rozdíl od realitních makléřů nejsou v kontaktu se zájemci a nedokážou vystihnout stále se měnící aktuální trendy realitního trhu. Navíc za jejich služby zaplatíte i několik tisíc, zatímco realitní makléři obvykle dělají odhady prodejní ceny pro majitele zdarma.
- Odhad od nekvalifikovaného makléře
Odhad prodejní ceny od realitního makléře je nejbezpečnějším způsobem, jak stanovit reálnou prodejní cenu. Ale i tady se mějte na pozoru. Někteří makléři slíbí prodejci nereálně vysokou cenu, jenom aby jim svěřil prodej. Když se ukáže, že nemovitost je za takovou cenu neprodejná, nutí prodávajícího ke slevám. Jsou i makléři, kteří cenu jen tak „tipnou“, aniž by zkoumali data z cenových map, katastru nemovitostí a reálnou situaci na trhu s nemovitostmi.
Vyberte si spolehlivého makléře a vždy se ptejte, čím vám navrhovanou cenu může doložit. Dobrý makléř vám konkrétní cenu nesdělí po telefonu, ale vždy chce vaši nemovitost vidět. Jenom tak může do ceny zakalkulovat i detaily nemovitosti, které mohou prodejní cenu výrazně ovlivnit.
Zajímá vás více informací ke stanovení prodejní ceny? Neváhejte se mě zeptat, ráda na vaše dotazy odpovím.